수익 투자 사이클

청춘 꿈 희망스토리를 공유할 트리나무입니다.

수익을 얻을 때 필요할때 투자사이클을 이해하기 위해

수익률과 레버리지에 대해 설명하겠습니다.

흐름을 이해하면 답이 보인다.

가파르게 경제가 성장했던 과거에는 높은 물가상승률과 함께 부동산 시장도 떨어지지 않고 성장만 했었다. 그러나 1997년 IMF 구제 금융 사태와 2008년 금융위기를 겪으면서 지금의 우리나라 부동산 시장이 어떻게 변했는지 살펴봐야 한다. 2009년 전후로 서울과 수도권의 아파트 가격 폭락이 이어지면서 부동산 불패의 신화가 깨졌다. 시장이 폭락하자 많은 부동산 투자자 역시 큰 손실을 보았다. 하지만 같은 기간 지방의 아파트 가격은 대폭 상승하기도 하면서 국지적으로 오르내리는 모습을 보였다.
실거주가 목적이면 직주근접 성과 편의시설이 잘 갖춰진 지역, 즉 입지를 최우선 순위로 고려한다. 시세차익을 목적으로 하는 투자자와 달리 실거주가 목적인 이들은 가격 변동에 대한 관심이 덜하고 주거성을 우선시한다. 그러나 시세차익이 목적인 투자자는 굳이 입지를 최우선 순위로 고려하지 않는다. 유명한 투자서를 살펴보면 백이면 백 모든 저자가 부동산은 입지가 제일 중요하다고 말한다. 결론부터 먼저 말하면 반은 맞고 반은 틀린다. 물론 입지가 중요하지 않다는 말은 절대 아니다. 
입지는 서울이 가장 좋고, 뒷순위로 수도권, 광역시를 따라올 곳이 없다고 한다. 그런데 우리는 2009년 이후 4년 동안 서울과 수도권의 부동산 폭락 장을 몸소 겪었다. 이는 오직 입지만이 가격을 움직이는 것이 아니라 다른 요소도 있다는 뜻이다. 그래서 실입주가 목적이 아닌 이상 입지 하나만은 우선순위에 두고 접근해서는 안 된다. 그보다 더 중요한 것은 부동산의 흐름을 잘 타고 흐름이 바뀔 때마다 눈치 빠르게 남보다 먼저 대처하는 자세다. 대응이 빠르면 빠를수록 수익도 커지는 무한 경제 자유시장이라 보면 된다.
부동산 시장은 정부 정책, 도시계획, 세계 경제, 신규 물량과 멸실 주택의 수, 대선, 총선 공약, 국토개발계획, 인구 증감 및 이동, 세대수 등 수없이 많은 여러 요소가 복합적으로 작용해 이뤄진다. 이러한 변수들이 모여 부동산 시장을 형성하고 흐름을 바꾸는 것이다. 그렇다면 부동산 시장이 동시다발적으로 상승하지 않고 국지적으로 움직이는 건 무엇 때문일까? 부동산을 거래하는 집단은 크게 투자 집단과 실사용자 집단으로 구분할 수 있다. 투자 집단은 저금리를 무기로 레버리지를 활용해 국지적으로 움직이면서 시세차익을 노린다. 그들이 전국 곳곳에서 부동산을 사고팔기 때문에 일시적인 공급과 수요의 불균형이 생기는 것이다. 
마치 소설 허생전에 나오는 매점매석과 유사한 방식으로 부동산 시장을 교란에 빠트린다. 실수요자 집단은 이후 뒤늦게 투자 집단의 움직임을 대중매체를 통해 알게 되고 후발 주가가 돼 부동산 시장에 접근한다. 정부는 뒤늦게 부동산 정책을 내놓지만 뒷북 정책일 따름이다. 그래서 부동산 시장은 끊임없이 상승과 하락을 반복하는 단순한 사이클을 보인다.
대한민국에서 대표적인 부동산 상품은 아파트인데, 아파트 시장은 정부 정책, 건설사, 투기 세력이 함께 만들어낸 작품이다. 그중에서 정부의 부동산 정책에 가장 발 빠르게 대응하는 세력이 투기 세력이다. 이들은 한 곳에 레버리지 자금을 집중 투하해 가격을 끌어올리는 황소개구리다. 이후 어느 정도 투자 세력이 달라붙기 위해 시작하면 실수요자 세력이 가세를 한다. 정부는 꼭짓점에 다다르면 부동산 규제정책 강화 등으로 압력을 가하기 위해 시작한다.
하지만 투기 세력은 아파트를 거주 목적으로 생각하지 않기 때문에 규제가 잘 통하지 않는다. 그래서 부동산 시장에서 가장 피해를 보는 것은 오르지 내 집 마련을 위해 아등바등 살아가는 실수요자들이다. 이런 일련의 사이클을 잘 파악하고 부동산 시장에 접근하면 흐름을 읽을 수 있게 된다. 지역마다 사이클의 단계가 모두 다르기 때문에 관심 지역이 어느 단계에 접어들었는지 살펴보는 게 중요하다. 그런 식으로 투자 타이밍을 잡는다면 적어도 실패하지 않는 투자를 할 수 있다.

목표 수익률보다 목표 수익금이 중요하다.

투자금이 적으면서 수익률과 수익금이 많다면 좋을 것이다. 하지만 대출을 이용해 투자할 때 수익률과 수익금을 동시에 높이는 방법은 없다. 대출금을 어느 정도의 비율로 활용하는가에 따라 수익률은 고무줄처럼 늘어나고 줄어든다. 대출이 늘어날수록 수익금은 줄어들지만 수익률은 비례적으로 증가하게 된다. 그래서 레버리지 효과, 즉 대출을 이용해 수익을 낼 때는 수익률이 큰 의미가 없다.
최대의 수익을 올릴 수 있는 조건에서 수익률을 따져봐야 한다. 무조건 수익률을 투자의 기증으로 삼으면 안 되는 것이다. 투자금을 적게 투입하면 수익률은 당연히 상승한다. 그래서 수익률은 그저 숫자 장난에 불과하다. 수익률의 눈속임에 속지 말아야 한다. 수익형 부동산을 분양할 때 보통 아둔한 투자자들은 높은 수익률에 현혹되고는 한다. 대출 비율을 최대로 증가시켜 레버리지 효과를 극대화하면 당연히 수익률은 높아질 수밖에 없다. 그러나 확정된 수익률을 보장하는 저축과 달리 투자는 필연적으로 리스크가 수반된다. 어떤 변수가 발생할지 모르기 때문이다. 그래서 불확실성이 커질수록, 즉 큰 수익이 나거나 큰 손실이 발생할 가능성이 높을수록 리스크가 큰 투자가 된다. 대출이 많아지면 수익률이야 높아지겠지만 그만큼 리스크도 함께 치솟는다는 것이다. 이를 간과하면 큰 화를 입을 수 있다.

지나친 레버리지는 독이 된다

총투자액에서 자기자본을 줄이면 투자 레버리지는 상승한다. 하지만 부채는 많이 사용할수록 독이 될 수 있다. 부채로 자금에 도달하는 기업을 떠올리면 이해하기 쉬울 것이다. 부채를 끌어모아 사업을 하면 경제 상승기에는 효과를 톡톡히 볼 수 있다. 그러나 경제가 하락할 때는 상장폐지와 워크아웃 등 회사가 존폐 위기에 몰릴 수도 있다.
부동산 투자에서도 레버리지를 자주 활용하고는 한다. 앞서 철저한 공부와 분석이 선행되어야 한다는 전제가 있었지만 갭투자가 종잣돈이 부족한 투자자에게 좋은 투자법이라 이야기한 바 있다. 전세를 끼고 아파트를 매입하는 전세 레버리지 투자 등이 대표적이다. 예를 들어 5억 원인 아파트를 4억원의 전세를 끼고 자기자본 1억원에 매입했다면 전세 레버리지는 5배가 된다. 2년 뒤 운 좋게 1억원 상승해 6억원이 되면 자기자본 1억원에 대한 수익률은 100%로 치솟을 것이다. 하지만 집값이 하락하면 어떻게 될까? 20% 하락해 4억원이 되면 수익률은 –100%가 돼 집값이 전셋값과 동일하게 된다. 기타 비용까지 포함하면 원금 전액을 손실하게 되는 깡통 전세로 전락하는 것이다. 이처럼 레버리지로 이익을 극대화할 수 있지만 그만큼 손해도 극대화될 수 있기 때문에 양날의 칼인 셈이다.
부동산에 처음 투자할 때는 간이 작아 보통 조심스럽게 레버리지를 사용한다. 하지만 기대 이상의 수익을 내기 시작하면 점차 자신의 능력을 과신해 과감하게 레버리지를 활용하게 되는데, 이렇게 지나친 욕심에 남의 돈을 끌어서 쓰게 되면 큰 화를 입을 수 있다. 우리는 1997년 IMF 구제 금융 사태와 2008년 금융위기 때 잘나가던 기업과 개인 사업가들이 하루아침에 망하고 도심의 빌딩들이 헐값에 외국에 팔리는 것을 목격했다. 모두가 지나친 레버리지로 사업을 했기 때문이다. 주식 투자에 무리하게 심취한 사람은 보통 자기자본은 물론이고 신용거래와 대출까지 쏟아부어 투자액을 늘리고는 한다. 그러나 경제 상황이 항상 좋을 수는 없다. 하락장에서는 어느 정도 버텨줘야 하는데 그 시기를 이기지 못하는 것이다.
그래서 부동산 투자자도 주식 투자자도 성공에 심취한 그 시기가 가장 위험하다. 투자는 한 번에 큰 수익을 내서 끝내는 것이 아니라 잃지 않고 꾸준히 이어 나가는 것이다. 그렇다면 굳이 지나친 레버리지를 사용할 이유가 없다. 본인 스스로가 감내할 수 있는 수준 내에서 적절하게 레버리지를 사용하는 것이 가장 좋다.